Défiscalisation immobilière : Une réflexion nécessaire pour les artistes et les sportifs

Hier, un de mes clients, un artiste talentueux, m’a posé une question troublante : “Chun, penses-tu que mon conseiller financier de l’époque savait que cet investissement était voué à l’échec ?” Son bien, acheté il y a 15 ans sous le dispositif Scellier, affiche maintenant une rentabilité nette proche de 0%, avec une valeur vénale bien inférieure au capital restant dû. Cette situation est désolante : ce sont des années de remboursements d’emprunt et des dizaines de milliers d’euros qui sont perdus.

Les promesses trompeuses et la réalité

Comme beaucoup d’artistes et de sportifs, c’est souvent en fin de carrière que l’on réalise les implications réelles de ces investissements. Ces placements, vendus avec tant de promesses et de rêves, se traduisent souvent par des charges financières et mentales considérables. Ce cas n’est pas isolé. Nombreux sont ceux piégés par des « conseillers » sans formation adéquate, prêts à vendre leurs produits pour des commissions alléchantes.

Comprendre le dispositif Scellier

Le dispositif Scellier, lancé en 2009, visait à encourager l’investissement dans l’immobilier locatif neuf grâce à des avantages fiscaux. Ce dispositif a pris fin en 2012 et a été suivi par d’autres, tels que les dispositifs Duflot, Robien ou encore Pinel. Cependant, sans une analyse approfondie des marchés locaux et une projection réaliste de la rentabilité, ces investissements peuvent rapidement devenir des fardeaux financiers. Les investisseurs se retrouvent souvent avec des biens surévalués dans des zones peu attractives, où la demande locative est faible, entraînant ainsi des problèmes de rentabilité et de valorisation du bien à la revente.

La nécessité d’un conseil responsable

L’année dernière, j’ai contacté plusieurs de ces « conseillers » pour obtenir les informations nécessaires afin d’aider au mieux mes clients. Leur niveau d’incompétence m’a souvent laissé sans voix. Être un conseiller responsable implique d’avoir suivi les formations adéquates pour acquérir les compétences économiques, juridiques et fiscales nécessaires pour pouvoir prodiguer un conseil pertinent aux clients, d’être honnête, et d’avoir le courage de communiquer les éventuelles mauvaises nouvelles, d’en assumer les responsabilités ainsi que ses erreurs.

Les critères d’un bon investissement immobilier

Pour éviter de telles déconvenues, voici quelques critères essentiels avant de se lancer dans un projet d’investissement locatif :

• Localisation : Privilégiez toujours les zones à fort potentiel locatif afin de limiter les risques de vacances locatives.

• Qualité du bien et de l’immeuble : Un bien de qualité dans un immeuble et une copropriété bien entretenus attireront des locataires sérieux, réduiront les problèmes en gestion locative, et surtout limiteront grandement les risques d’appels de charges importantes pour des travaux d’entretien et de réparation qui peuvent coûter très cher aux investisseurs.

• Projection de rentabilité : Faites des calculs réalistes en intégrant tous les flux : frais d’acquisition (communément appelés frais de notaire), frais de dossier, frais de garantie, toutes les charges locatives, les travaux, les meubles en cas de location meublée, les impôts et les taxes, les frais de comptabilité…..

• Accompagnement professionnel : Soyez exigeants dans le choix des professionnels qui vous accompagnent (notaire, gestionnaire locatif, expert-comptable…).

Conclusion

La défiscalisation immobilière peut sembler être une belle opportunité, mais elle demande une analyse rigoureuse et des conseils avisés. Chez PerformanceS by EMD, nous nous engageons à fournir des conseils basés sur une solide expertise économique, juridique et fiscale.